| 【編者按】按照“提得準(zhǔn)、議得透、辦得實(shí)”工作導(dǎo)向，青島市政協(xié)提案工作辦公室聯(lián)合信網(wǎng)傳媒推出“優(yōu)秀提案背后的故事”系列策劃，以文字和圖片記錄優(yōu)秀提案背后的精彩故事。典型引路，倡導(dǎo)廣大政協(xié)委員圍繞中心服務(wù)大局，關(guān)注民生聚焦發(fā)展，提出更多地精品提案，讓資政建言成果真正轉(zhuǎn)化成了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的務(wù)實(shí)舉措，助推青島經(jīng)濟(jì)社會(huì)駛?cè)敫哔|(zhì)量發(fā)展的快車道。 隨著越來(lái)越多的房屋進(jìn)入維修高峰期，維修資金的使用需求日漸增長(zhǎng)，維修資金的管理和利用問(wèn)題也被人們?nèi)諠u關(guān)注。房屋專項(xiàng)維修資金又稱“房屋的養(yǎng)老金”，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。用好、用活這筆錢，是解決許多住房維修問(wèn)題、保障群眾利益的重要途徑。作為一種按份共有的財(cái)產(chǎn)，維修基金卻存在“使用難”的問(wèn)題，導(dǎo)致居民訴求難以得到滿足，制度設(shè)計(jì)的初衷也沒(méi)有得到充分發(fā)揮。為此，在青島市政協(xié)十四屆三次會(huì)議上，青島市政協(xié)委員、青島天安科創(chuàng)城產(chǎn)業(yè)有限公司總經(jīng)理何緒亭提出了“關(guān)于進(jìn)一步完善房屋專項(xiàng)維修資金使用管理政策”的提案，“建議相關(guān)部門要不斷完善原有的政策規(guī)定，多措并舉讓資金的監(jiān)管、使用、維護(hù)變得更加透明和靈活?！?br> 房屋專項(xiàng)維修資金“使用難” “我本身就是從事地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，房屋專項(xiàng)維修資金歸集、管理、使用問(wèn)題全國(guó)也普遍存在。”何緒亭在日常生活中注意到，早期因網(wǎng)絡(luò)管理平臺(tái)不完善，導(dǎo)致房屋專項(xiàng)維修資金與業(yè)主信息無(wú)法關(guān)聯(lián)，進(jìn)而使得想要使用資金時(shí)的“申請(qǐng)難”。另外，房屋專項(xiàng)維修資金還存在使用申請(qǐng)時(shí)流程長(zhǎng)、組織弱等問(wèn)題，讓居民感到十分不便，“這些問(wèn)題讓業(yè)主感覺(jué)買房時(shí)交的房屋維修基金難以用在刀刃上，像是白花了錢一樣?！?br> 何緒亭查閱了相關(guān)文件和規(guī)定，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行的房屋公共維修資金政策中僅明確繳納和使用對(duì)象，無(wú)明確監(jiān)管單位，大量資金如同進(jìn)入“休眠”期，還出現(xiàn)了資金不夠、需要補(bǔ)繳等問(wèn)題，又使公共維修基金的動(dòng)用難上加難，“所以實(shí)踐中一方面大量房屋設(shè)施亟待維修，另一方面巨額房屋專項(xiàng)維修資金被閑置。”
實(shí)地考察調(diào)研。(來(lái)源：受訪人) 政協(xié)委員深入調(diào)研建言獻(xiàn)策 何緒亭重點(diǎn)走訪了青島市物業(yè)協(xié)會(huì)的相關(guān)人士，力求讓提案的數(shù)據(jù)更“準(zhǔn)”，問(wèn)題分析更“透”，建議舉措更“實(shí)”?！白≌姆课輰ｍ?xiàng)維修資金大多是由物業(yè)代管，我們通過(guò)走訪調(diào)研青島市物業(yè)協(xié)會(huì)的專業(yè)人士，獲取到了第一手真實(shí)有效的資料和數(shù)據(jù)，為提案撰寫提供了堅(jiān)實(shí)的事實(shí)基礎(chǔ)。通過(guò)調(diào)研深入了解了提案中問(wèn)題的背景、原因及其影響，從而準(zhǔn)確把握問(wèn)題的本質(zhì)，為提案的形成提供有力支撐?！焙尉w亭介紹到。 何緒亭委員在調(diào)研中了解到，由于“維修資金”的使用需要三分之二以上業(yè)主同意，但諸如“屋頂漏水和外墻滲水”等問(wèn)題多發(fā)于高樓層，維修資金申請(qǐng)就很難獲得低層業(yè)主的同意，導(dǎo)致維修資金使用難的問(wèn)題比較突出，對(duì)此何緒亭在提案中“對(duì)癥開方”就維修資金的使用方法提出了更加切實(shí)和全面的建議，希望為該部分業(yè)主解決房屋維修問(wèn)題提供一定的幫助。 “建議物業(yè)辦定期對(duì)各社區(qū)物業(yè)進(jìn)行相關(guān)審批流程辦理的培訓(xùn)，并出具相關(guān)案例資料作為參考?？梢蚤_設(shè)專門的政策審批大廳，基金提取申報(bào)方將資料備齊后在審批大廳一站式辦理?！眱?yōu)化完材料審批流程，維修及時(shí)率也是關(guān)鍵，何緒亭介紹，相關(guān)部門要借助“互聯(lián)網(wǎng)+”思維模式?！敖ㄗh開發(fā)手機(jī)業(yè)主投票App或微信應(yīng)用小程序，使業(yè)主足不出戶就能行使對(duì)維修資金表決和監(jiān)督的權(quán)利?！?br> “房屋專項(xiàng)維修資金屬于‘共有私產(chǎn)’使用上具有一定范圍內(nèi)‘公共利益’的目的?！焙尉w亭建議，探索將房屋專項(xiàng)維修資金強(qiáng)制規(guī)定為信托財(cái)產(chǎn)，由國(guó)有平臺(tái)進(jìn)行信托管理，讓其成為類似于“公司財(cái)產(chǎn)”進(jìn)行管理。
實(shí)地考察調(diào)研。(來(lái)源：受訪人) 推動(dòng)維修資金管理舉措落地生根 目前，有關(guān)部門已結(jié)合提案建議，采取了較有針對(duì)性的落實(shí)舉措，比如重點(diǎn)推進(jìn)修訂“房屋專項(xiàng)維修資金”使用的有關(guān)政策條款，建立線上管理體系；推動(dòng)打通“智慧物業(yè)”和“維修資金”兩個(gè)線上系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了維修資金使用的線上便捷化投票等。 “隨著社會(huì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，住房維修基金的重要性和作用也將不斷提高和發(fā)展。未來(lái)我們將在住房維修基金的合理配置和使用效益方面加強(qiáng)關(guān)注和調(diào)研，助力住房維修基金不斷完善發(fā)展，更好地滿足廣大業(yè)主的需求和利益?！焙尉w亭說(shuō)。文/郭慧敏 [page] 關(guān)于進(jìn)一步完善房屋專項(xiàng)維修資金使用管理政策的提案 第一提案人：何緒亭 單位職務(wù)：青島天安科創(chuàng)城產(chǎn)業(yè)有限公司總經(jīng)理 房屋專項(xiàng)維修資金又稱“房屋的養(yǎng)老金”，作為一種按份共有的財(cái)產(chǎn)，存在“使用難”的問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，業(yè)主在買房時(shí)必須支付這筆“養(yǎng)老金”，以備將來(lái)專門用于房屋公共部分的維修和更新、改造。然而，按照我國(guó)現(xiàn)行制度使用這筆資金時(shí)，卻普遍遭遇了有錢難取的尷尬。據(jù)青島市2021年度市級(jí)房屋專項(xiàng)維修資金（商品住宅）管理情況公示數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，市級(jí)房屋專項(xiàng)維修資金代收銀行13家，賬戶結(jié)余資金1443818.85萬(wàn)元，其中2021年度繳存125150.96萬(wàn)元，但使用金額只有1460.59萬(wàn)元，使用率不到1.2%（數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市物業(yè)服務(wù)保障中心）。另?yè)?jù)全國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)人士表示，住宅公共維修資金歸集、管理、使用等問(wèn)題實(shí)際上在全國(guó)普遍存在。與千家萬(wàn)戶切身利益緊密相關(guān)的房屋公共維修資金的使用效率問(wèn)題如同一個(gè)巨大的謎團(tuán)，已經(jīng)開始引起社會(huì)的普遍關(guān)注。 一、現(xiàn)狀及問(wèn)題 （一）早期業(yè)主買房時(shí)因網(wǎng)絡(luò)管理平臺(tái)不完善導(dǎo)致房屋專項(xiàng)維修資金與業(yè)主信息無(wú)法關(guān)聯(lián)、資金申請(qǐng)難。 早期業(yè)主買房時(shí)，由開發(fā)商代收公共維修資金后交由政府相關(guān)部門代管，但因當(dāng)時(shí)無(wú)統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)管理平臺(tái)，部分紙質(zhì)版明細(xì)賬單錄入時(shí)出現(xiàn)了信息誤差以及部分信息丟失，導(dǎo)致房屋專項(xiàng)維修資金與業(yè)主信息無(wú)法關(guān)聯(lián)。而房屋專項(xiàng)維修資金使用前，首先進(jìn)行業(yè)主信息關(guān)聯(lián)，明確每戶業(yè)主信息及名下房屋專項(xiàng)維修資金金額，維修公共部分歸屬于哪些業(yè)戶，均分到每戶房屋專項(xiàng)維修資金金額是多少。由于數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)不到位，導(dǎo)致小區(qū)申請(qǐng)房屋專項(xiàng)維修資金難、審批流程慢。 (二)維修資金使用存在流程長(zhǎng)、組織弱、使用不暢等問(wèn)題。 房屋專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)流程繁瑣，資料搜集難，審批時(shí)間長(zhǎng)，加之業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處等組織使用主體組織維修資金使用意愿不強(qiáng)、動(dòng)力不足、考核不到位等，維修資金使用存在不便捷、效率不高等問(wèn)題，對(duì)民生影響較大。（三）房屋專項(xiàng)維修資金合理使用難且資金長(zhǎng)期閑置。 根據(jù)《民法典》第二百八十一條規(guī)定：“使用房屋專項(xiàng)維修資金需小區(qū)三分之二（人數(shù)和面積）業(yè)主簽字同意”。然而，不是受益人的業(yè)主會(huì)選擇拒絕。例如：住在1樓的業(yè)主，就不愿意承擔(dān)電梯的修理費(fèi)用以及頂樓漏雨的修理費(fèi)用，導(dǎo)致《征求意見(jiàn)結(jié)果》達(dá)不到動(dòng)用維修資金的資格。另外，有部分業(yè)主存在房屋長(zhǎng)期出租、空置等情況，僅簽字一項(xiàng)流程需花費(fèi)數(shù)月時(shí)間。 此外，房屋公共維修資金政策出臺(tái)，僅明確繳納和使用對(duì)象，無(wú)明確監(jiān)管單位，大量資金如同進(jìn)入“休眠”期。以電梯的使用年限15年為例，巨額的房屋維修資金“沉睡”在銀行賬戶上，不僅跑不過(guò)通脹率，還蘊(yùn)藏著維修費(fèi)用的逐年增長(zhǎng)，在繳存資金進(jìn)入15年之后的使用高峰期，卻出現(xiàn)無(wú)法滿足維修需求的巨大隱憂。屆時(shí)出現(xiàn)資金不夠、需要補(bǔ)繳等問(wèn)題，又使公共維修基金的動(dòng)用難上加難，所以實(shí)踐中一方面大量房屋設(shè)施亟待維修，另一方面巨額房屋專項(xiàng)維修資金被閑置。 二、建議 近年來(lái)隨著房齡的上升，房屋公共維修資金逐步進(jìn)入使用高峰期，建議進(jìn)一步完善原有的政策規(guī)定，讓資金的監(jiān)管、使用、維護(hù)都能更加透明和靈活。 （一）推動(dòng)審批流程優(yōu)化，破解維修資金申請(qǐng)使用難點(diǎn)堵點(diǎn)。 建議物業(yè)辦定期對(duì)各社區(qū)物業(yè)進(jìn)行相關(guān)審批流程辦理的培訓(xùn)并出具相關(guān)案例資料作為參考。開設(shè)專門的政策審批大廳，基金提取申報(bào)方將資料備齊后于審批大廳一站式辦理，一次性告知，避免群眾“多跑腿”，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)效，真正為人民群眾帶來(lái)便利。 （二）借助互聯(lián)網(wǎng)+思維模式，確保維修的及時(shí)率。 為有效化解維修資金使用中業(yè)主表決難、周期長(zhǎng)的問(wèn)題，建議由主管部門開發(fā)手機(jī)業(yè)主投票App或微信應(yīng)用小程序，使業(yè)主足不出戶就能行使對(duì)維修資金表決和監(jiān)督權(quán)，該方面可借鑒西安市的做法。2019年由西安市住建局開發(fā)建設(shè)了“維修資金使用微信投票系統(tǒng)”，業(yè)主可通過(guò)關(guān)注“西安住建”微信公眾號(hào)并綁定業(yè)主身份后，對(duì)維修資金使用事項(xiàng)進(jìn)行投票表決，進(jìn)一步提升業(yè)主投票表決效率。 （三）將房屋專項(xiàng)維修資金規(guī)定為一種特殊的信托財(cái)產(chǎn)。 住宅專項(xiàng)維修資金有多個(gè)擁有者，但每個(gè)擁有者都有權(quán)阻止他人使用該筆資金，沒(méi)有人擁有有效的使用權(quán)，屬于一種“反公地悲劇”現(xiàn)象。房屋專項(xiàng)維修資金屬于“共有私產(chǎn)”，使用上具有一定范圍內(nèi)“公共利益”的目的。因此，建議將房屋專項(xiàng)維修資金強(qiáng)制規(guī)定為信托財(cái)產(chǎn)，由國(guó)有平臺(tái)進(jìn)行信托管理，讓其成為類似于“公司財(cái)產(chǎn)”進(jìn)行管理，每個(gè)業(yè)主相當(dāng)于公司中的股東，集中后的房屋專項(xiàng)維修資金相當(dāng)于公司財(cái)產(chǎn)，小區(qū)通過(guò)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)管理房屋專項(xiàng)維修資金，決定其使用，并可通過(guò)“內(nèi)置式”或“外置式”對(duì)房屋專項(xiàng)維修資金進(jìn)行管理： 1.內(nèi)置式管理：委托業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行管理。業(yè)主大會(huì)是小區(qū)業(yè)主的權(quán)力機(jī)構(gòu)，有權(quán)決定住宅專項(xiàng)維修資金的使用事宜。業(yè)主大會(huì)決策可實(shí)行“一股一票”制度，即按照業(yè)主住房面積折成“一平米一票”，采用少數(shù)服從多數(shù)的議事規(guī)則進(jìn)行表決，不能參加會(huì)議的業(yè)主可委托代理人進(jìn)行投票表決；沒(méi)有委托代理人，又不參會(huì)的業(yè)主視為放棄表決的權(quán)利，其住房面積不被計(jì)算在內(nèi)。 2.外置式管理：經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，將房屋專項(xiàng)維修資金委托國(guó)有基金公司或社會(huì)中介組織進(jìn)行管理。在美國(guó)，住房專項(xiàng)維修資金的管理是完全市場(chǎng)化操作。業(yè)主繳納的住宅專項(xiàng)維修資金均由基金公司負(fù)責(zé)管理。如果房屋需要維修，則由物業(yè)公司報(bào)到基金公司，基金公司到市場(chǎng)上尋找維修公司進(jìn)行維修。而在資金的閑置期，在留足15%的資金后，可以借支的方式借給銀行，銀行需支付基金公司相應(yīng)利息。 文章來(lái)源：信網(wǎng)。如上內(nèi)容為青島信息港（xiewudingchuang.com）官方網(wǎng)站綜合整理發(fā)布，版權(quán)歸原作者所有。青島信息港官方網(wǎng)站是山東青島區(qū)域化綜合性新媒體平臺(tái)，目前青島信息港已全網(wǎng)覆蓋，主要有今日頭條、微博、微信、嗶站、知乎、搜狐新聞、網(wǎng)易新聞、騰訊新聞、新浪新聞等商業(yè)平臺(tái)，以及中央和省市地方官方媒體平臺(tái)入駐號(hào)，實(shí)現(xiàn)了全網(wǎng)覆蓋。青島信息港是山東半島地方信息門戶，擁有廣播電視經(jīng)營(yíng)許可證，按規(guī)定進(jìn)行工信部和公安局的備案，內(nèi)容源于網(wǎng)絡(luò)，版權(quán)歸原網(wǎng)站所有，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系。如需轉(zhuǎn)載時(shí)請(qǐng)保留原版權(quán)的完整信息，否則追究侵權(quán)責(zé)任。 |
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