一、修訂的背景及必要性

　　一是與上位法和維修資金制度相關(guān)改革精神相統(tǒng)一。（本《辦法》的修訂）與《民法典》《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)對(duì)維修資金權(quán)屬和業(yè)主共同決定事項(xiàng)參與、表決比例調(diào)整等變化情況保持一致。按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳對(duì)維修資金使用優(yōu)化流程、簡(jiǎn)化程序、拓展應(yīng)急情形等方面改革要求，對(duì)青島市原《青島市房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法（試行）》相關(guān)條款進(jìn)行了修訂調(diào)整。

　　二是順應(yīng)青島市城鎮(zhèn)化發(fā)展變化趨勢(shì)和社會(huì)治理轉(zhuǎn)型需要。維修資金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后維修、更新和改造的重要保障。原《青島市房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法（試行）》于2012年3月1日施行，基本建立了青島市維修資金管理制度框架，保障了維修資金從無(wú)到有的發(fā)展過(guò)程，但在維修資金使用方面的相關(guān)規(guī)定較為籠統(tǒng)，在可操作性等方面有待進(jìn)一步細(xì)化。近年來(lái)，青島市城鎮(zhèn)化率由2012年66.09%（數(shù)據(jù)來(lái)源：青島統(tǒng)計(jì)年鑒）上漲至2023年78.3%（數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)）。隨著城市建設(shè)更新開(kāi)展、城市品質(zhì)提升和社會(huì)治理重心轉(zhuǎn)型等，有必要對(duì)維修資金管理工作重點(diǎn)、權(quán)責(zé)關(guān)系、使用監(jiān)管等相關(guān)條款進(jìn)行優(yōu)化。

二、修訂的過(guò)程

　　維修資金涉及廣大人民群眾切身利益，有關(guān)工作開(kāi)展需要社會(huì)各界和基層治理相關(guān)主體共同參與，社會(huì)影響面廣、群眾關(guān)注度高。堅(jiān)持開(kāi)門(mén)立法、民主立法，積極踐行全過(guò)程人民民主重大理念，在遵照上位法有關(guān)要求前提下，結(jié)合青島市實(shí)際情況，經(jīng)過(guò)深入調(diào)研、參考借鑒外地立法和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并通過(guò)網(wǎng)站公開(kāi)、問(wèn)卷調(diào)查、調(diào)研座談等方式多輪次征求社會(huì)各界、民主黨派、有關(guān)部門(mén)和區(qū)（市）、街道、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等意見(jiàn)建議，召開(kāi)專(zhuān)家論證會(huì)，以及組織社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、集中修改等工作，形成《辦法（草案）》，按程序提交審議后，1月14日，《辦法》經(jīng)市十七屆人民政府第60次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，于2025年3月1日起施行。

三、修訂的主要內(nèi)容

　《辦法》共6章43條。

　 （一）完善長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制。一是明確維修資金主管部門(mén)及相關(guān)部門(mén)職責(zé)，加強(qiáng)維修資金歸集、賬戶(hù)管理和使用管理，確保管理規(guī)范和資金安全。二是推動(dòng)維修資金管理信息化，加強(qiáng)信息共享、互聯(lián)互通，建立全市維修資金管理信息系統(tǒng)，并納入青島市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主提供公示、查詢(xún)、線(xiàn)上表決等服務(wù)。三是明確維修資金查詢(xún)、公示有關(guān)要求，業(yè)主可通過(guò)維修資金主管部門(mén)公開(kāi)的查詢(xún)渠道，查詢(xún)、監(jiān)督維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額等情況。

　 （二）規(guī)范商品房維修資金交存。針對(duì)商品房維修資金存用不均衡問(wèn)題，尤其是維修資金使用逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，加強(qiáng)商品房維修資金歸集，商品房購(gòu)房人在房屋交易合同網(wǎng)簽時(shí)交存維修資金；截至竣工交付尚未售出的商品房屋，由建設(shè)單位交存首期維修資金。交存標(biāo)準(zhǔn)與青島市現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)保持一致，確保政策執(zhí)行穩(wěn)定性、連續(xù)性。建立維修資金持續(xù)補(bǔ)充機(jī)制，明確業(yè)主房屋賬戶(hù)內(nèi)的維修資金余額不足首期交存額30％的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交，保障維修資金動(dòng)態(tài)補(bǔ)充。

　 （三）推動(dòng)公房維修資金并軌管理。針對(duì)公房維修資金管理主體分散等問(wèn)題，明確由售房單位或者管理單位核對(duì)維修資金本金、利息，按照房屋戶(hù)門(mén)號(hào)設(shè)分戶(hù)賬后，移交至房屋所在地維修資金主管部門(mén)管理。對(duì)出售公有住房的，售房單位、購(gòu)房人仍按售房款的20%和2%交存公房維修資金，以保持前后政策銜接。

　 （四）明確維修資金使用要求。一是明確和細(xì)化維修資金使用中房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備范圍，厘清應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位或其他當(dāng)事人承擔(dān)維修、更新和改造費(fèi)用的維修資金禁止列支情形。二是貫徹落實(shí)《民法典》的規(guī)定，按照維修資金業(yè)主共有，使用由業(yè)主共同決定的原則，對(duì)維修資金使用的分?jǐn)傇瓌t、使用方案表決、使用公示等進(jìn)行規(guī)定。維修資金使用由業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。

　 （五）優(yōu)化維修資金一般使用流程。一是完善使用方式，在現(xiàn)有維修資金使用“一事一議”基礎(chǔ)上，增加“多事一議”方式，業(yè)主可以一次投票表決多個(gè)項(xiàng)目，但使用計(jì)劃不超過(guò)2年，減少使用表決的次數(shù)。二是推動(dòng)使用程序便利化，簡(jiǎn)化現(xiàn)場(chǎng)查勘和竣工驗(yàn)收等流程，調(diào)整為維修資金主管部門(mén)審核使用方案，組織實(shí)施主體自行組織維修、更新和改造，并組織竣工驗(yàn)收。三是優(yōu)化維修資金撥付方式，經(jīng)維修資金主管審核通過(guò)后，可以按照預(yù)算劃轉(zhuǎn)不超過(guò)70%的維修資金，也可以按照合同約定，根據(jù)工程進(jìn)度劃轉(zhuǎn)維修資金，既維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，也保障施工單位工程款項(xiàng)的及時(shí)支付。

　 （六）簡(jiǎn)化維修資金應(yīng)急使用程序。一是規(guī)范應(yīng)急使用維修資金的情形，明確發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的7類(lèi)可以應(yīng)急使用維修資金的情形。二是提高服務(wù)效能，將維修資金應(yīng)急使用備案、審核時(shí)限分別壓縮為2個(gè)工作日和3個(gè)工作日，并對(duì)組織主體組織代修及先行墊付資金進(jìn)行維修、更新和改造等作出規(guī)定，確保發(fā)生緊急情形能夠及時(shí)搶修，消除安全隱患。三是強(qiáng)化事后公示，明確維修資金應(yīng)急使用維修、更新和改造后，組織主體應(yīng)當(dāng)在小區(qū)顯著位置公示工程驗(yàn)收情況、工程費(fèi)用的結(jié)算以及分?jǐn)偳闆r等，且公示時(shí)間不少于5日，充分保障廣大業(yè)主知情權(quán)。

　　(七)提升維修資金使用管理質(zhì)效。一是規(guī)范維修資金使用程序，提升專(zhuān)業(yè)化管理水平，強(qiáng)化使用全過(guò)程把關(guān)，維修資金使用按照相關(guān)規(guī)定實(shí)行工程造價(jià)審核、工程監(jiān)理等第三方監(jiān)督服務(wù)制度。二是創(chuàng)新維修資金使用模式，探索建立維修保險(xiǎn)制度。經(jīng)業(yè)主依法共同決定，可以依法使用維修資金購(gòu)買(mǎi)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)，逐步構(gòu)建維修資金使用長(zhǎng)效管理機(jī)制。三是為確保維修資金使用流程、程序可操作、可執(zhí)行、能落地、有效果，切實(shí)提升資金使用管理效率，《辦法》授權(quán)市維修資金主管部門(mén)制定維修資金使用具體規(guī)定，并向社會(huì)公布。

　　下一步，青島市城市管理局將按照市委市政府工作部署和全市黨建引領(lǐng)基層治理工作會(huì)議精神，深入推進(jìn)黨建引領(lǐng)小區(qū)治理，深化社區(qū)“幸福家園”建設(shè)，抓好、抓實(shí)、抓細(xì)《辦法》貫徹落實(shí)。制定出臺(tái)維修資金使用工作指南、維修資金支持購(gòu)買(mǎi)電梯等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)工作方案等配套政策，全面開(kāi)展面向各級(jí)管理部門(mén)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主的培訓(xùn)、宣傳等工作，升級(jí)優(yōu)化維修資金管理信息系統(tǒng)，建立全鏈條維修資金線(xiàn)上管理體系，為廣大業(yè)主和相關(guān)基層治理主體提供便捷、高效、公開(kāi)的維修資金公示、查詢(xún)、線(xiàn)上表決、審批和資金撥付等服務(wù)。努力為廣大業(yè)主打造一個(gè)常更常新、修舊如新、安居樂(lè)業(yè)的小區(qū)環(huán)境和生活空間。

編輯：張含笑               責(zé)任編輯：張致之