一、修訂的背景及必要性

　　一是與上位法和維修資金制度相關改革精神相統(tǒng)一。（本《辦法》的修訂）與《民法典》《山東省物業(yè)管理條例》《青島市物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)對維修資金權屬和業(yè)主共同決定事項參與、表決比例調整等變化情況保持一致。按照住房城鄉(xiāng)建設部、省住房城鄉(xiāng)建設廳對維修資金使用優(yōu)化流程、簡化程序、拓展應急情形等方面改革要求，對青島市原《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》相關條款進行了修訂調整。

　　二是順應青島市城鎮(zhèn)化發(fā)展變化趨勢和社會治理轉型需要。維修資金是房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后維修、更新和改造的重要保障。原《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》于2012年3月1日施行，基本建立了青島市維修資金管理制度框架，保障了維修資金從無到有的發(fā)展過程，但在維修資金使用方面的相關規(guī)定較為籠統(tǒng)，在可操作性等方面有待進一步細化。近年來，青島市城鎮(zhèn)化率由2012年66.09%（數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計年鑒）上漲至2023年78.3%（數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局官網）。隨著城市建設更新開展、城市品質提升和社會治理重心轉型等，有必要對維修資金管理工作重點、權責關系、使用監(jiān)管等相關條款進行優(yōu)化。

二、修訂的過程

　　維修資金涉及廣大人民群眾切身利益，有關工作開展需要社會各界和基層治理相關主體共同參與，社會影響面廣、群眾關注度高。堅持開門立法、民主立法，積極踐行全過程人民民主重大理念，在遵照上位法有關要求前提下，結合青島市實際情況，經過深入調研、參考借鑒外地立法和實踐經驗，并通過網站公開、問卷調查、調研座談等方式多輪次征求社會各界、民主黨派、有關部門和區(qū)（市）、街道、社區(qū)、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會等意見建議，召開專家論證會，以及組織社會風險評估、集中修改等工作，形成《辦法（草案）》，按程序提交審議后，1月14日，《辦法》經市十七屆人民政府第60次常務會議審議通過，于2025年3月1日起施行。

三、修訂的主要內容

　《辦法》共6章43條。

　 （一）完善長效監(jiān)管機制。一是明確維修資金主管部門及相關部門職責，加強維修資金歸集、賬戶管理和使用管理，確保管理規(guī)范和資金安全。二是推動維修資金管理信息化，加強信息共享、互聯(lián)互通，建立全市維修資金管理信息系統(tǒng)，并納入青島市智慧物業(yè)管理服務平臺，為業(yè)主提供公示、查詢、線上表決等服務。三是明確維修資金查詢、公示有關要求，業(yè)主可通過維修資金主管部門公開的查詢渠道，查詢、監(jiān)督維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額等情況。

　 （二）規(guī)范商品房維修資金交存。針對商品房維修資金存用不均衡問題，尤其是維修資金使用逐年增長趨勢，加強商品房維修資金歸集，商品房購房人在房屋交易合同網簽時交存維修資金；截至竣工交付尚未售出的商品房屋，由建設單位交存首期維修資金。交存標準與青島市現(xiàn)行標準保持一致，確保政策執(zhí)行穩(wěn)定性、連續(xù)性。建立維修資金持續(xù)補充機制，明確業(yè)主房屋賬戶內的維修資金余額不足首期交存額30％的，相關業(yè)主應當及時續(xù)交，保障維修資金動態(tài)補充。

　 （三）推動公房維修資金并軌管理。針對公房維修資金管理主體分散等問題，明確由售房單位或者管理單位核對維修資金本金、利息，按照房屋戶門號設分戶賬后，移交至房屋所在地維修資金主管部門管理。對出售公有住房的，售房單位、購房人仍按售房款的20%和2%交存公房維修資金，以保持前后政策銜接。

　 （四）明確維修資金使用要求。一是明確和細化維修資金使用中房屋共用部位、共用設施設備范圍，厘清應當由建設單位、專業(yè)經營單位或其他當事人承擔維修、更新和改造費用的維修資金禁止列支情形。二是貫徹落實《民法典》的規(guī)定，按照維修資金業(yè)主共有，使用由業(yè)主共同決定的原則，對維修資金使用的分攤原則、使用方案表決、使用公示等進行規(guī)定。維修資金使用由業(yè)主委員會或者相關業(yè)主組織實施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)組織實施。

　 （五）優(yōu)化維修資金一般使用流程。一是完善使用方式，在現(xiàn)有維修資金使用“一事一議”基礎上，增加“多事一議”方式，業(yè)主可以一次投票表決多個項目，但使用計劃不超過2年，減少使用表決的次數(shù)。二是推動使用程序便利化，簡化現(xiàn)場查勘和竣工驗收等流程，調整為維修資金主管部門審核使用方案，組織實施主體自行組織維修、更新和改造，并組織竣工驗收。三是優(yōu)化維修資金撥付方式，經維修資金主管審核通過后，可以按照預算劃轉不超過70%的維修資金，也可以按照合同約定，根據(jù)工程進度劃轉維修資金，既維護業(yè)主的合法權益，也保障施工單位工程款項的及時支付。

　 （六）簡化維修資金應急使用程序。一是規(guī)范應急使用維修資金的情形，明確發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的7類可以應急使用維修資金的情形。二是提高服務效能，將維修資金應急使用備案、審核時限分別壓縮為2個工作日和3個工作日，并對組織主體組織代修及先行墊付資金進行維修、更新和改造等作出規(guī)定，確保發(fā)生緊急情形能夠及時搶修，消除安全隱患。三是強化事后公示，明確維修資金應急使用維修、更新和改造后，組織主體應當在小區(qū)顯著位置公示工程驗收情況、工程費用的結算以及分攤情況等，且公示時間不少于5日，充分保障廣大業(yè)主知情權。

　　(七)提升維修資金使用管理質效。一是規(guī)范維修資金使用程序，提升專業(yè)化管理水平，強化使用全過程把關，維修資金使用按照相關規(guī)定實行工程造價審核、工程監(jiān)理等第三方監(jiān)督服務制度。二是創(chuàng)新維修資金使用模式，探索建立維修保險制度。經業(yè)主依法共同決定，可以依法使用維修資金購買房屋共用部位、共用設施設備保險，逐步構建維修資金使用長效管理機制。三是為確保維修資金使用流程、程序可操作、可執(zhí)行、能落地、有效果，切實提升資金使用管理效率，《辦法》授權市維修資金主管部門制定維修資金使用具體規(guī)定，并向社會公布。

　　下一步，青島市城市管理局將按照市委市政府工作部署和全市黨建引領基層治理工作會議精神，深入推進黨建引領小區(qū)治理，深化社區(qū)“幸福家園”建設，抓好、抓實、抓細《辦法》貫徹落實。制定出臺維修資金使用工作指南、維修資金支持購買電梯等共用部位和共用設施設備保險工作方案等配套政策，全面開展面向各級管理部門、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和廣大業(yè)主的培訓、宣傳等工作，升級優(yōu)化維修資金管理信息系統(tǒng)，建立全鏈條維修資金線上管理體系，為廣大業(yè)主和相關基層治理主體提供便捷、高效、公開的維修資金公示、查詢、線上表決、審批和資金撥付等服務。努力為廣大業(yè)主打造一個常更常新、修舊如新、安居樂業(yè)的小區(qū)環(huán)境和生活空間。

編輯：張含笑               責任編輯：張致之