信網(wǎng)1月4日訊(記者 王琪 通訊員 何文婕 呂佼)近日，青島市中級(jí)人民法院全面梳理青島市法院近三年來(lái)審理的涉房地產(chǎn)糾紛案件，選取典型案例發(fā)布。信網(wǎng)了解到，案例涵蓋商品房預(yù)售及買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、“二手房”買(mǎi)賣(mài)合同糾紛等房地產(chǎn)糾紛主要案件類(lèi)型，涉及限購(gòu)政策等房地產(chǎn)新政帶來(lái)的新問(wèn)題，房屋質(zhì)量、設(shè)計(jì)變更等人民群眾密切關(guān)注的民生問(wèn)題，及合同履行不當(dāng)、違約責(zé)任等房地產(chǎn)市場(chǎng)交易多發(fā)問(wèn)題。

買(mǎi)房未審所有權(quán) 房屋到手過(guò)戶(hù)難

2010年9月11日，吳某(甲方)與李某(乙方)簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》，雙方就涉案房屋的成交價(jià)、付款日期和方式、房屋交付等均進(jìn)行約定，因涉案房屋尚未辦理房產(chǎn)證，雙方在補(bǔ)充條款中約定：甲方在開(kāi)發(fā)商通知辦理房產(chǎn)證之日起十日內(nèi)必須將房款貸款余額還清并辦出房產(chǎn)證。合同簽訂后，李某向吳某支付了大部分房款，對(duì)涉案房屋進(jìn)行了交接驗(yàn)收并辦理入住手續(xù)。2018年2月27日，吳某辦理了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。后因吳某一直未與自己辦理房屋過(guò)戶(hù)，李某起訴至法院，要求判令吳某將涉案房屋過(guò)戶(hù)至李某名下，并支付延期過(guò)戶(hù)違約金。案件審理過(guò)程中，法院查明，因吳某在辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后又另行將涉案房屋抵押給銀行，現(xiàn)涉案房屋的狀態(tài)為抵押。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，李某、吳某簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》系合法有效的合同。合同簽訂后，李某履行了雙方合同約定的付款義務(wù)，吳某作為出賣(mài)方應(yīng)當(dāng)依約辦理涉案房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)，但吳某取得涉案房屋房產(chǎn)證后，并未依約辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記，并擅自在涉案房屋上設(shè)定抵押，導(dǎo)致李某無(wú)法辦理涉案房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)，吳某已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，故判令吳某向李某支付逾期過(guò)戶(hù)違約金。但因涉案房屋已設(shè)立抵押，且抵押權(quán)人已對(duì)涉案房屋另案主張優(yōu)先受償權(quán)，李某要求吳某辦理過(guò)戶(hù)登記的訴訟請(qǐng)求，目前存在法律和事實(shí)上的障礙而無(wú)法實(shí)際履行，故對(duì)李某關(guān)于過(guò)戶(hù)的訴請(qǐng)本案暫不予處理，李某可待上述抵押權(quán)滌除后另行主張涉案房屋的產(chǎn)權(quán)變更。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一為李某要求吳某將涉案房屋過(guò)戶(hù)至其名下的訴訟請(qǐng)求能否被支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生法律效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！?二手房屋買(mǎi)賣(mài)在實(shí)踐中往往存在“先入住、后辦證”的現(xiàn)象，但房屋作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)需經(jīng)依法登記方能發(fā)生效力。涉案房屋在出售時(shí)，出賣(mài)人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，導(dǎo)致購(gòu)房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后無(wú)法及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，使得購(gòu)房人的權(quán)利處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，亦為出賣(mài)人另行設(shè)立抵押等違約行為的發(fā)生留下隱患，進(jìn)而引發(fā)糾紛。本案中，購(gòu)房人作為守約方雖然可以依據(jù)雙方的買(mǎi)賣(mài)合同主張出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任，但其關(guān)于過(guò)戶(hù)的請(qǐng)求，因涉案房屋處于抵押狀態(tài)，存在法律和事實(shí)上的履行障礙，難以得到支持，最終導(dǎo)致購(gòu)房人維權(quán)受阻。

因此，購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)信息，通過(guò)核對(duì)房產(chǎn)證或去不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)查詢(xún)等方式審查房屋產(chǎn)權(quán)情況，避免交易房屋存在權(quán)利瑕疵，合理規(guī)劃交易過(guò)程中的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，盡快辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，可通過(guò)辦理網(wǎng)簽等方式降低出賣(mài)人另行處置房屋的風(fēng)險(xiǎn)，努力保障自身合法權(quán)益，提前避免交易過(guò)程中的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)買(mǎi)商鋪突現(xiàn)“大臺(tái)階” 購(gòu)房者可要求解除合同

2020年1月11日，胡某、閆某與某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)，約定購(gòu)買(mǎi)涉案商鋪，并于合同簽訂當(dāng)日付清房款。交付前，胡某、閆某發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)出現(xiàn)高達(dá)一米、面積30多平方米的臺(tái)階，胡某、閆某隨即向該房地產(chǎn)公司郵寄退房通知書(shū)，在快遞回執(zhí)顯示拒收后，又通過(guò)微信向房地產(chǎn)公司工作人員發(fā)送退房通知、快遞回執(zhí)等，要求退款。后胡某、閆某起訴房地產(chǎn)公司，要求解除合同、返還購(gòu)房款及相應(yīng)利息。

一審法院認(rèn)為，胡某、閆某發(fā)現(xiàn)涉案房屋存在與合同約定不一致的情形后，及時(shí)提出退房要求，雖房地產(chǎn)公司主張未改變?cè)O(shè)計(jì)規(guī)劃，但其在簽訂合同時(shí)未向胡某、閆某履行提示告知義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。一審法院判決解除合同，房地產(chǎn)公司返還購(gòu)房款及相應(yīng)利息。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案商鋪的大臺(tái)階高度、面積，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合理范圍和購(gòu)房者的正常預(yù)期。胡某、閆某主張?jiān)撆_(tái)階的存在對(duì)涉案商鋪的使用具有重大影響，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)予以采納。判決維持原判。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)否解除。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條第一款規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：“……當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的……”。本案中，大臺(tái)階的存在對(duì)商鋪的使用具有重大影響，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)胡某、閆某要求解除合同，符合法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辯稱(chēng)合同未約定、未改變房屋規(guī)劃不能成為其免責(zé)事由。在商品房買(mǎi)賣(mài)交易中，為避免類(lèi)似糾紛的發(fā)生，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，對(duì)于房屋內(nèi)的設(shè)計(jì)規(guī)劃，應(yīng)向購(gòu)房者履行提示告知的義務(wù)。購(gòu)房者若發(fā)現(xiàn)房屋與合同約定不一致的情形時(shí)，亦應(yīng)做好證據(jù)保存，積極維護(hù)合法權(quán)益。

房屋質(zhì)量不過(guò)關(guān)，及時(shí)維權(quán)是關(guān)鍵

張某與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，購(gòu)買(mǎi)商品房一套，張某依約支付購(gòu)房款，該房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，雙方對(duì)房屋進(jìn)行了交接。房屋交付后，張某發(fā)現(xiàn)房屋存在房屋返潮、墻面發(fā)霉、下水管堵塞等質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致其無(wú)法正常裝修入住。張某要求開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行維修，經(jīng)過(guò)多次溝通，開(kāi)發(fā)商并未及時(shí)修復(fù)上述問(wèn)題。張某訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)房屋修復(fù)費(fèi)用，并承擔(dān)房屋自交付后不能居住使用期間的損失。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案房屋自交付后，出現(xiàn)返潮發(fā)霉?jié)B漏等問(wèn)題，張某報(bào)修后，開(kāi)發(fā)商在合理期限內(nèi)拖延維修，且最終沒(méi)有完全解決涉案房屋質(zhì)量問(wèn)題。經(jīng)過(guò)鑒定部門(mén)鑒定，涉案房屋確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題，且非因張某原因所致。因此，張某訴求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修費(fèi)用，并賠償修復(fù)期間造成的其他損失，有事實(shí)和法律依據(jù)，予以支持。法院根據(jù)司法鑒定的維修費(fèi)用和經(jīng)評(píng)估得出的租金價(jià)值，判令開(kāi)發(fā)商向張某支付相應(yīng)維修費(fèi)用及房屋自交付后不能居住使用期間的損失。

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題在于開(kāi)發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)涉案房屋的修復(fù)費(fèi)用及因房屋不能居住使用給張某造成的損失。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)”。本案中，張某作為購(gòu)房人已依約履行支付全部購(gòu)房款的主要合同義務(wù)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)依約交付符合法律規(guī)定和合同約定品質(zhì)的房屋。在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，開(kāi)發(fā)商亦應(yīng)依約及時(shí)履行維修義務(wù)。開(kāi)發(fā)商在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)，張某主張開(kāi)發(fā)商支付維修費(fèi)用并承擔(dān)相應(yīng)損失，于法有據(jù)，應(yīng)當(dāng)支持。

在商品房交易過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商交付的商品房存在質(zhì)量問(wèn)題的情況時(shí)有發(fā)生，若購(gòu)房人在房屋交付后發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)在合同約定的保修期內(nèi)及時(shí)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，并注意保存房屋存在質(zhì)量問(wèn)題以及要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修的相關(guān)證據(jù)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)依約及時(shí)履行維修義務(wù)，修復(fù)房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題。若開(kāi)發(fā)商拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)，購(gòu)房人可自行維修或委托他人修復(fù)，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用和賠償相應(yīng)損失，及時(shí)依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。

注意義務(wù)未盡到，買(mǎi)賣(mài)交易難促成

林某通過(guò)房產(chǎn)中介居間介紹，欲向王某購(gòu)買(mǎi)房屋一套。雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定購(gòu)房定金5萬(wàn)元，首付款40萬(wàn)元，購(gòu)房尾款以貸款形式支付，若林某未獲得貸款機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，合同終止，林某支付的定金和購(gòu)房款應(yīng)如數(shù)返還，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，居間方收取的所有費(fèi)用不予退還。簽約當(dāng)天，林某支付了定金，后經(jīng)出示《個(gè)人信用報(bào)告》咨詢(xún)各大銀行和房產(chǎn)中介，其信用狀況無(wú)法辦理貸款。隨即林某通過(guò)微信要求中介代其與出賣(mài)人王某協(xié)商解除合同。中介雖告知王某購(gòu)房人林某征信不良但未明確告知林某欲解除合同，王某仍期待合同繼續(xù)履行。后在明確得知林某欲解除合同后，其認(rèn)為林某未按時(shí)支付首付款系違約，不應(yīng)退還定金。林某遂提起訴訟要求解除涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同并返還定金。

一審法院認(rèn)為，林某、王某及房產(chǎn)中介公司在約定的首付款支付日期前均已得知林某因征信問(wèn)題無(wú)法辦理購(gòu)房貸款。在該情況下合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，林某停止支付首付款的行為不宜認(rèn)定為違約，其支付的定金應(yīng)當(dāng)予以返還。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，林某已及時(shí)提供個(gè)人信用報(bào)告并通過(guò)中介與王某溝通后期解約事宜，涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同亦對(duì)無(wú)法辦理貸款的情形約定非常明確，在此情況下，林某不支付首付款不屬于違約。二審法院判決駁回上訴，維持原判。

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：林某的行為是否構(gòu)成違約，其支付的定金應(yīng)否予以返還。《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十五條規(guī)定，依法成立的合同，受法律保護(hù)。本案中，林某、王某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，其中約定，若貸款無(wú)法辦理，合同終止，林某支付的定金和購(gòu)房款應(yīng)如數(shù)返還，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。林某得知其貸款無(wú)法辦理后及時(shí)通知王某并依據(jù)該條款要求解除合同、返還定金，于法有據(jù)，王某主張林某違約，與合同約定相悖，未得到支持。從結(jié)果看，本案出賣(mài)人王某未能順利出賣(mài)房屋，購(gòu)房人林某支付的居間費(fèi)用不退還，雙方均遭受了損失。

現(xiàn)下，我國(guó)二手房交易比較普遍，為了順利達(dá)成房產(chǎn)交易，出賣(mài)人和購(gòu)房者均應(yīng)在交易過(guò)程中持審慎態(tài)度，盡到注意義務(wù)。

房屋設(shè)計(jì)輕微變更，購(gòu)房者能否解約

孫某為購(gòu)買(mǎi)房屋與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，合同約定房屋為裝修交付，同時(shí)約定房地產(chǎn)公司不得擅自變更該房屋的建筑設(shè)計(jì)，否則孫某有權(quán)單方面解除合同。合同簽訂后,孫某按約定支付了房款。在裝修過(guò)程中，因該戶(hù)型房屋主臥室空間較小，且窗戶(hù)的面積較小，房地產(chǎn)公司在裝修時(shí)將該戶(hù)型房屋主臥室和陽(yáng)臺(tái)的間隔均進(jìn)行了拆除。竣工驗(yàn)收后，房地產(chǎn)公司通知孫某收房，孫某拒絕接收房屋，并起訴房地產(chǎn)公司，要求解除商品房預(yù)售合同。

一審法院認(rèn)為，房地產(chǎn)公司在裝修過(guò)程中對(duì)個(gè)別設(shè)計(jì)作出輕微變動(dòng)，不影響安全，且房屋已通過(guò)竣工驗(yàn)收，符合交付條件，房地產(chǎn)公司違約程度顯著輕微，不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，故判決駁回孫某解除合同的訴訟請(qǐng)求。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，房地產(chǎn)公司并未對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行重大更改，孫某無(wú)證據(jù)證明變動(dòng)影響其居住安全，不存在導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的嚴(yán)重情形。如孫某堅(jiān)持不同意房地產(chǎn)公司作出上述變動(dòng)，可要求恢復(fù)原狀，房地產(chǎn)公司在答辯意見(jiàn)中亦表示可以恢復(fù)原狀，孫某以此為由要求解除合同不當(dāng)，法院不予支持。

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題在于房地產(chǎn)公司在裝修時(shí)將主臥室隔斷拆除，孫某是否有權(quán)解除雙方買(mǎi)賣(mài)合同?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)民法典》對(duì)合同約定解除與法定解除的情形均作出明確規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百六十二條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！钡谖灏倭龡l第一款：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;在履行期限屆滿(mǎn)前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;法律規(guī)定的其他情形?！北景钢校康禺a(chǎn)公司在裝修時(shí)拆除房屋主臥與陽(yáng)臺(tái)隔斷的行為并未改變房屋主體承重結(jié)構(gòu)，不影響居住安全，且增加了臥室的采光面積及房屋使用面積，客觀上使業(yè)主受益，未達(dá)到合同目的不能實(shí)現(xiàn)之嚴(yán)重情形，故不存在合同約定/法定解除的事由，孫某無(wú)權(quán)要求解除合同。但即使是為業(yè)主考慮，房地產(chǎn)公司擅自改變?cè)蟹课莸脑O(shè)計(jì)也構(gòu)成輕微違約，孫某可以要求房地產(chǎn)公司恢復(fù)原狀。

因此，要積極促成商品房預(yù)售合同目的的實(shí)現(xiàn)，一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，商品房銷(xiāo)售后，不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，如果經(jīng)批準(zhǔn)的變更導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同約定其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知購(gòu)房者，由購(gòu)房者決定是否退房;變更程度未達(dá)到上述情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)及時(shí)與購(gòu)房者進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，避免產(chǎn)生不必要的糾紛。另一方面，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)也要擦亮眼睛，在簽訂房屋預(yù)售合同時(shí)知悉房屋的結(jié)構(gòu)型式，全面了解雙方的權(quán)利義務(wù)，維護(hù)自身的合法權(quán)益。