信網4月1日訊(記者 于曉 叢黎)等交房，是業(yè)主在簽了合同、交了房款以后最重要的事。盼著準時交付住新家，可到了現實里總會有多多少少的意外，讓準時交付變成了延期交付。自從新冠肺炎疫情闖入了人們的生活，疫情影響工期進度就成了開發(fā)商延期交付時的理由，畢竟這種不可抗力能夠免除開發(fā)商的違約責任，省去一大筆違約金?？墒?，業(yè)主的眼睛是雪亮的，延期交付究竟是疫情影響還是其他因素惹的禍，可不是開發(fā)商一句話就能糊弄過去的。

房子延期交付 開發(fā)商怎么都拿疫情當理由?

如果說疫情影響施工進度，那么在2020年上半年的影響是最大的。信網大致梳理了一下，當時青島的在建樓盤項目中，有超過20個都發(fā)布了受疫情影響而延期交房的公告。

而隨著疫情防控的常態(tài)化，無論是從復工復產、穩(wěn)定行業(yè)市場的角度還是滿足業(yè)主住宅需要的角度，大部分工地都已經恢復了正常的建設進度。可即便在這種情況下，被疫情耽誤仍被一部分開發(fā)商拿來當做不能按時交付的理由。

達觀天下原本應是2020年9月就交房的，但停工早就是工地的常態(tài)了。一開始，開發(fā)商說是因為疫情要推遲交房時間，可實際上卻是青島東方聆海置業(yè)有限公司遇到了資金上的困難。

無獨有偶，計劃在2022年1月底交付的星雨華府三期南區(qū)也同樣聲稱因為疫情的原因停工，但實際上這一項從2021年10月就出現了停工的情況，而停工的原因則與開發(fā)商資金鏈有關。

從近期的媒體報道看，被爆出工地停工甚至被質疑爛尾的樓盤項目并不是個例，有的的確是在疫情突發(fā)后出現的停工，有的則是在疫情之前就停工的。比如，西海岸新區(qū)的金沙樂府距離交房還有三個月的時間，但工地上卻不見施工人員的身影，原因是因疫情工人暫未返青，等到全面復工后會全力搶工。即墨區(qū)的三盛國際海岸也是停工的狀態(tài)，但原因似乎與疫情無關，而是因為該項目與之前承建單位的合同到期了，新的承建方還沒進場，所以造成了沒人施工的情況。

信網發(fā)現，從去年起被曝出延期交房的既有泰山華府這樣由本地企業(yè)開發(fā)的項目，也有禹洲朗廷府、實地薔薇國際這樣在多地都有項目的知名房企?！捌鋵嵁旈_發(fā)商第一次通知說是因為疫情的原因要延期交房的時候，我是相信也是理解的?？墒钱斞悠诮环康臅r間一改再改，到最后直接不承諾交房時間了，我就不怎么相信了。”杜先生也是延期交房的“受害者”，對他來說開發(fā)商的一次次說辭就像是狼來了的故事一樣，說多了就沒有信服力了，“同樣都是蓋房子的，同樣都有疫情，怎么別的項目晚兩三個月就交房了，到他這兒就得拖上小一年?”

停工也讓項目壓力山大 開發(fā)商看中“不可抗力”可免責

正如杜先生所說，疫情是全社會共同面臨的困境，特別是在同一地區(qū)，對所有地產企業(yè)的影響應該是大同小異，如果一個項目延期交付的時間太久，除了疫情意外，就一定另有原因。

疫情對于樓盤建筑工地的影響有多大，業(yè)內人士算了這樣一筆賬：“2020年剛剛可以復工的時候，很多工人還沒從老家回來。為了減少路上的風險，工地都是包了車直接點對點去接的?；厍鄭u以后，工人們還要進行隔離，也就是說人雖然回來了，但是并不能馬上開工。再加上工地上還需要準備各種防疫物資，看起來每筆費用都不算大，但加起來也是一筆不小的額外支出了。”

除了多花的錢，很多工地在復工初期也經受著“巧婦難為無米之炊”的困擾?！肮さ厣系暮芏嗖牧隙际且獜耐獾剡\進來，各地的防疫政策不一樣，比如我們這兒可以復工了，但是材料供應商那兒還也有疫情，誰敢冒險讓他們來送貨?”

這位業(yè)內人士來說，從地產行業(yè)的規(guī)律看，施工工期拖得越久，企業(yè)要額外支出的費用就越高，所以一般來說，多數房企不會故意拖延工期，反而會積極復工盡可能的減少損失。“開發(fā)商比業(yè)主還盼著能按時交房呢!早交房才能早回籠資金，有了錢企業(yè)才能正常運轉下去。你看現在這些停工的工地，很多都是被資金鏈困住了。要我說，這種情況直觀上來說可能不是疫情造成的，但是往根本上說，也是受了疫情的影響。”這位業(yè)內人士表示。

對開發(fā)商來說，停工造成的延期交付，將影響資金回籠的速度進而影響整個企業(yè)的資金鏈狀況。對購房業(yè)主來說，房貸和租房帶來的經濟壓力并不會因為房屋延期交付而放緩，反而要承擔著更重的精神和心理壓力。

造成工地停工的原因很多，為什么開發(fā)商卻統一看上了受疫情影響這個理由呢?原因很簡單，疫情屬于不可抗力，在絕大多數的購房合同中，因為不可抗力造成的延期交付，開發(fā)商是不需要承擔違約責任的，也就是說業(yè)主不能因為疫情的原因向開發(fā)商主張索要賠償。

多地已出臺指導意見 疫情影響也有限度

“停工一個月可以說是疫情影響，要是停上一年總不能還拿疫情說事吧?疫情的影響總該有個限度，要不然這個理由徹徹底底成了開發(fā)商的擋箭牌，我們業(yè)主的權利就無法得到保障了?！?/p>

因疫情影響房屋交付進度，這一情況不僅在青島出現，全國各地都有這樣的例子。為了規(guī)范行業(yè)，也為了保障業(yè)主的合法權益，一些地區(qū)也對這種情況下延期交付的時間做了限制。

2020年的疫情對武漢的影響應該是最大的。2020年4月，武漢市住房保障房管局聯合市教育局、人行武漢分行營業(yè)管理部印發(fā)《關于應對新冠肺炎疫情做好商品房交付有關工作的指導意見》的通知，其中就提到了要“合理順延商品房項目交付時間”，既買賣雙方已簽訂商品房買賣合同且約定交付時間在2020年1月24日及以后的商品房項目，受疫情影響不能如期交付的，依法適用不可抗力有關規(guī)定，根據實際情況合理順延交付時間。順延時間可參照《省政府辦公廳關于印發(fā)促進建筑業(yè)和房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知》有關合理確定項目工期的要求，原則上最長不超過3個月，買賣雙方當事人另有約定的除外。房地產開發(fā)企業(yè)應當依法就延期交付事項告知購房人。買賣雙方對不可抗力適用及交付時間存在爭議的，應當按照合同約定通過仲裁或司法途徑解決。

遼寧省沈陽市房產局、市自然資源局等聯合印發(fā)《沈陽市應對新型冠狀病毒肺炎疫情保障房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施》的通知(沈房發(fā)〔2020〕5號)明確：對于受疫情影響，造成延期交付房屋的，不作為違約責任，給予2個月延展期。

法院有判例 疫情之下“不可抗力”不是萬能的

雖然新冠肺炎疫情已經被宣布為“不可抗力”，但各地對于可能出現的建設工程領域延遲復工、工期順延及房地產開發(fā)商延期交付的情形大多給予了相應的政策支撐，而且疫情發(fā)展本身是一個不斷變化的過程，因此在不同階段對于不同類型的合同履行的影響是不同的。

2003年的“非典”同樣屬于“不可抗力”，當時也有購房者因為房屋交付問題與開發(fā)商對簿公堂。從能夠搜索到的公開信息看，“不可抗力”并沒有成為萬能擋箭牌，在確定疫情與延期交房沒有因果關系的情況下，法院依舊會判決開發(fā)商承擔違約責任。

北京京師律師事務所青島分所李升成律師認為，根據以往的判例，一般情況下法院只會免除政府部門在公開文件中認可的疫情影響期限，超出這一期限或者因為其他原因造成的停工，進而影響房屋交付的，都不能免除開發(fā)商的責任，“疫情影響不是無限度的，而且在2020年以后也很少有大規(guī)模的停工，開發(fā)商如果一直以疫情為借口，肯定是不能得到法院的支持的?！?/p>

根據《最高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見(一)》第三條規(guī)定，受疫情或者疫情防控措施直接影響而產生的合同糾紛案件，除當事人另有約定外，在適用法律時，應當綜合考量疫情對不同地區(qū)、不同行業(yè)、不同案件的影響，準確把握疫情或者疫情防控措施與合同不能履行之間的因果關系和原因力大小。

信網查詢發(fā)現，2020年3月山東省住房城鄉(xiāng)建設廳印發(fā)《關于統籌推進住建領域疫情防控和經濟社會發(fā)展工作的實施意見》，但與其他地區(qū)的不同的是，《意見》中并沒有明確延展期的時間，只規(guī)定“因疫情影響不能按時完成竣工綜合驗收備案和交付的房地產開發(fā)項目，依法適用不可抗力有關規(guī)定，根據實際情況合理順延交房日期”。

合理順延，這四個字也說明了疫情影響并不是無限的。山東信公律師事務所董來陽律師認為，因疫情原因，政府采取相應防控措施，導致房地產企業(yè)停工、停產，應當屬于不可抗力范疇，可以順延合同履行或適當免除相應違約責任。因不可抗力不能履行合同的，房地產企業(yè)應當及時通知購房者，并在合理期限內提供證明。但在具備復工復產條件后，不能繼續(xù)按照不可抗力情形調整當事人間合同權利義務關系，否則導致當事人利益失衡。故疫情得到有效控制、具備復工復產條件的，房地產企業(yè)不能長期以疫情作為不可抗力事由不履行相關合同義務。