業(yè)委會(huì)表示曾就外墻墻體開(kāi)裂與魯商物業(yè)溝通 但卻被答復(fù)需要簽約物業(yè)合同才能修 (來(lái)源：魯商首府業(yè)主委員會(huì))

信網(wǎng)4月14日訊(記者 顧青青)4月1日，魯商首府小區(qū)新老物業(yè)“換崗”不暢爆發(fā)糾紛，信網(wǎng)進(jìn)行了相關(guān)報(bào)道(詳見(jiàn)報(bào)道：《原物業(yè)不交接新物業(yè)難進(jìn)駐 魯商首府業(yè)主犯了難》)。隨著事情的發(fā)酵，網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)了質(zhì)疑魯商首府業(yè)委會(huì)更換物業(yè)過(guò)程違規(guī)的聲音。為核實(shí)此事，信網(wǎng)對(duì)魯商物業(yè)青島分公司及魯商首府業(yè)委會(huì)分別進(jìn)行了進(jìn)一步采訪，魯商物業(yè)和業(yè)主委員會(huì)表示，因物業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)選聘中的相關(guān)過(guò)程說(shuō)法不一，導(dǎo)致這起更換物業(yè)風(fēng)波仍沒(méi)有定論。雙方將法庭“博弈”，就更換物業(yè)一事“拍板”。

新物業(yè)招標(biāo)暫停

據(jù)了解，魯商首府小區(qū)業(yè)委會(huì)于2020年10月成立。因小區(qū)電梯故障頻發(fā)、地坪損壞、房屋外墻滲漏掉皮、全體業(yè)主的公共收益賬務(wù)不明等問(wèn)題一直未被魯商物業(yè)妥善處理，招致了業(yè)主們不滿，欲更換物業(yè)。

街道建議魯商首府業(yè)主委員會(huì)停止招標(biāo)(來(lái)源：魯商首府業(yè)主委員會(huì))

信網(wǎng)了解到，2021年9月，魯商首府業(yè)委會(huì)開(kāi)始新物業(yè)的選聘工作，并于11月1日，通過(guò)中國(guó)招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺(tái)發(fā)布招標(biāo)公告，但蹊蹺的是，信網(wǎng)看到11月11日，魯商首府業(yè)委會(huì)又在平臺(tái)上叫停了本次招標(biāo)，直至新物業(yè)選出，魯商首府業(yè)委會(huì)也并未在重啟新物業(yè)的招標(biāo)。

“沒(méi)通過(guò)招標(biāo)平臺(tái)，新物業(yè)就選出來(lái)了，是怎么選出來(lái)的?”而這也成為部分業(yè)主、魯商物業(yè)質(zhì)疑業(yè)委會(huì)內(nèi)定新物業(yè)的起因。

對(duì)于該爭(zhēng)議，4月8日，魯商首府業(yè)委會(huì)副主任商女士稱，業(yè)主委員會(huì)在此前已經(jīng)啟動(dòng)招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)入圍企業(yè)程序,后續(xù)停標(biāo)屬于被逼無(wú)奈?！叭雵^(guò)程中，因活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)有部分不明身份人員和個(gè)別業(yè)主的嚴(yán)重沖擊，招標(biāo)程序無(wú)法進(jìn)行，從小區(qū)團(tuán)結(jié)穩(wěn)定的角度出發(fā)，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)汕頭路居民委員會(huì)建議終止了此次物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)?！鄙膛勘硎?，在此之后珠海路街道辦事處、汕頭路社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和魯商物業(yè)在汕頭路社區(qū)居委會(huì)會(huì)議室召開(kāi)了四方會(huì)議，“四方達(dá)成會(huì)議共識(shí)，確定由我們業(yè)主委員會(huì)招募一家物業(yè)公司與魯商物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)選聘，才開(kāi)啟了業(yè)主委員會(huì)自主選聘候選物業(yè)服務(wù)企業(yè)的進(jìn)程。為此，業(yè)主委員會(huì)向小區(qū)全體業(yè)主發(fā)布了四方《聯(lián)席會(huì)議簡(jiǎn)報(bào)》，并在小區(qū)微信業(yè)主群中解釋了停止招標(biāo)的原因。”

魯商首府業(yè)委會(huì)成員將停標(biāo)說(shuō)明發(fā)各大業(yè)主群(來(lái)源：魯商首府業(yè)主委員會(huì))

業(yè)主委員會(huì)：魯商物業(yè)放棄競(jìng)聘

據(jù)信網(wǎng)此前報(bào)道，保利山東物業(yè)服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱：保利物業(yè))是魯商首府小區(qū)業(yè)主大會(huì)招聘到的新物業(yè)，在與業(yè)主委員會(huì)簽約之前，保利物業(yè)作為候選物業(yè)的身份一直被部分業(yè)主詬病。“招標(biāo)停止了，業(yè)主委員會(huì)開(kāi)啟了自主選聘候選物業(yè)，緊接著保利就成了唯一的候選物業(yè)，最后毫無(wú)懸念成了小區(qū)的新物業(yè)?！?/p>

對(duì)于這家新物業(yè)，魯商首府部分業(yè)主認(rèn)為是業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)定，存在“蘿卜招標(biāo)”暗箱操作的嫌疑，要求業(yè)主委員會(huì)給出其選聘候選及勝出的原因。為此，個(gè)別業(yè)主還將魯商首府業(yè)主委員會(huì)告上法庭。

對(duì)于該質(zhì)疑，魯商首府業(yè)委會(huì)副主任商女士進(jìn)行了否認(rèn)?！霸谧灾鬟x聘候選物業(yè)的階段，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)小區(qū)業(yè)主關(guān)心的五項(xiàng)核心訴求，向參與選聘的物業(yè)公司們提出了以下條件，即承諾不漲物業(yè)費(fèi)、五級(jí)物業(yè)服務(wù)，自行投入資金維修小區(qū)電梯、維修地下車庫(kù)地坪、維修房屋滲水，且需作出物業(yè)服務(wù)承諾函和交納履約保證金50萬(wàn)元?！?/p>

“同時(shí)，在2021年12月10日，業(yè)主委員會(huì)也向原物業(yè)魯商物業(yè)發(fā)送了《告知函》、《催告函》讓其報(bào)名參加物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘，并寬限了報(bào)名及交納保證金的期限。但魯商物業(yè)既未作出物業(yè)服務(wù)承諾函也未交納履約保證金50萬(wàn)元，這表明魯商物業(yè)放棄競(jìng)聘資格，而競(jìng)選的物業(yè)中只有保利物業(yè)公司答應(yīng)了五項(xiàng)條件，出具了承諾函、交納了50萬(wàn)元的履約保證金，因此，保利物業(yè)才成為了魯商首府當(dāng)時(shí)唯一的候選物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”魯商首府業(yè)委會(huì)副主任商女士表示。

業(yè)主委員會(huì)向魯商物業(yè)發(fā)送了《告知函》《催告函》(來(lái)源：魯商首府業(yè)主委員會(huì))

投票結(jié)果被質(zhì)疑

97.97%的表決同意率是保利物業(yè)當(dāng)選為魯商首府小區(qū)新物業(yè)的原因。但隨著事情的發(fā)酵，有業(yè)主提出投票過(guò)程并不透明的質(zhì)疑，“監(jiān)票人和計(jì)票人業(yè)主們不知道是如何產(chǎn)生的，唱票過(guò)程也未向業(yè)主們公開(kāi)，且投票新物業(yè)的過(guò)程中，實(shí)際參與表決人數(shù)未能達(dá)到二分之一。業(yè)主委員會(huì)是將未參與表決的業(yè)主視為參與并計(jì)入表決的多數(shù)票，這一做法涉嫌違反《民法典》第二百七十八條的規(guī)定?！?/p>

信網(wǎng)查詢了解到，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條第二款規(guī)定：“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決?！?/p>

那么這97.97%的新物業(yè)表決同意率是否有水分?魯商首府業(yè)委會(huì)副主任商女士回應(yīng)道，投票過(guò)程公開(kāi)透明，且是在相關(guān)職能部門(mén)的監(jiān)督下?！半m然投票地點(diǎn)因魯商物業(yè)阻撓，最后是在業(yè)主的地下儲(chǔ)藏室進(jìn)行，但麻雀雖小五臟俱全。投票期間，我們有全程的錄音錄像，保障公開(kāi)透明?！?/p>

魯商首府業(yè)主委員會(huì)先后兩次發(fā)布業(yè)主大會(huì)警醒提示內(nèi)容(來(lái)源：魯商首府業(yè)主委員會(huì))

此外，商女士表示，前期為了確保向全體業(yè)主100%盡告知義務(wù)讓全體業(yè)主依法行使投票表決權(quán)，魯商首府的業(yè)委會(huì)根據(jù)《魯商首府小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，在小區(qū)持續(xù)張貼相關(guān)須知、又在報(bào)紙上登了公告，向全體業(yè)主告知和送達(dá)，以確保本次臨時(shí)會(huì)議全體業(yè)主100%參與投票。同時(shí)業(yè)委會(huì)先后兩次發(fā)布業(yè)主大會(huì)警醒提示，明確告知依據(jù)《魯商首府小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》“公告期間業(yè)主未以其他方式進(jìn)行表決的，公告結(jié)束后計(jì)入表決多數(shù)票”的規(guī)定。

針對(duì)有業(yè)主提出業(yè)主委員會(huì)將未參與表決的業(yè)主視為參與并計(jì)入表決的多數(shù)票的質(zhì)疑，商女士稱，根據(jù)山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第三十四條規(guī)定，“不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約規(guī)定。”《民法典》第280條規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力?！?/p>

“根據(jù)以上規(guī)定，《魯商首府小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》是業(yè)主大會(huì)依法作出決定、通過(guò)并依法備案的，全體業(yè)主均應(yīng)受該規(guī)則約束。因此將未參與表決的業(yè)主計(jì)入表決多數(shù)票并無(wú)不妥。”魯商首府業(yè)委會(huì)副主任商女士表示，在相關(guān)職能部門(mén)的監(jiān)督下，全程錄音錄像的情況下，2022年1月12日至1月27日，業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行了投票，最終業(yè)主們以97.97%的表決同意率，選出新物業(yè)保利物業(yè)，并在市南物業(yè)辦進(jìn)行了備案。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也發(fā)函通知了魯商物業(yè)，從3月10日起與新物業(yè)保利物業(yè)全面交接，要求其在4月1日前完成撤場(chǎng)，但魯商物業(yè)拒不配合?！?/p>

那么珠海路街道辦事處是否對(duì)魯商首府選聘新物業(yè)全程知情，且投票過(guò)程進(jìn)行了監(jiān)督,信網(wǎng)多次聯(lián)系珠海路街道辦事處辦公電話以及負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)魯商首府更換物業(yè)一事的相關(guān)工作人員電話，但始終無(wú)人接聽(tīng)。

(投票現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控截圖(來(lái)源：魯商首府業(yè)主委員會(huì))

法庭“博弈”或?qū)⒏鼡Q物業(yè)一事拍板

4月8日，信網(wǎng)來(lái)到魯商首府，剛進(jìn)大門(mén)映入眼簾的就是魯商物業(yè)對(duì)業(yè)主們公示維修方案的承諾函。在小區(qū)采訪中，部分支持新物業(yè)進(jìn)駐的業(yè)主告訴信網(wǎng)，目前對(duì)于新老物業(yè)交接，暫時(shí)陷入了僵局，魯商首府依然由魯商物業(yè)服務(wù)?！斑@個(gè)承諾函，也是魯商貼的?？赡苁窍胪旎貥I(yè)主們的心，魯商物業(yè)也在陸續(xù)維修之前業(yè)主們反饋的問(wèn)題，但電梯墜梯等問(wèn)題依然存在，前兩天還有業(yè)主被困梯了。目前更換物業(yè)一事還未拍板，所以我們也只能等著。”

而另一名未參與投票的業(yè)主表示，他并不關(guān)心物業(yè)是哪家?！爸幌Ｍ麩o(wú)論是哪家物業(yè)，小區(qū)業(yè)主們反映的問(wèn)題能落到實(shí)處，畢竟小區(qū)確實(shí)有許多問(wèn)題需要改善?！?/p>

信網(wǎng)了解到，距離4月1日新舊物業(yè)交接沖突爆發(fā)以來(lái)，已時(shí)隔近半個(gè)月，魯商首府小區(qū)新舊物業(yè)糾紛依然沒(méi)有新的進(jìn)展。一方認(rèn)為，魯商物業(yè)和部分業(yè)主質(zhì)疑業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)過(guò)程不合規(guī)違反《民法典》相關(guān)規(guī)定，將業(yè)主委員會(huì)告上法庭。另一方認(rèn)為業(yè)主已合法合規(guī)投票選出新的物業(yè)公司，業(yè)委會(huì)也與新物業(yè)簽署了物業(yè)合同，合同到期的老物業(yè)以訴訟為由拒不交接，屬于賴在小區(qū)不走。

因新物業(yè)選聘過(guò)程存疑，還牽扯到了訴訟。魯商物業(yè)青島分公司工作人員于先生向信網(wǎng)表示，基于新物業(yè)招聘過(guò)程存疑，訴訟案件未開(kāi)庭未有定論，在此之前，魯商物業(yè)依然是魯商首府的物業(yè)，將繼續(xù)為業(yè)主提供服務(wù)?！皩?duì)于業(yè)主們提出的電梯、外墻、地坪等問(wèn)題，魯商物業(yè)也做了相關(guān)的計(jì)劃逐一進(jìn)場(chǎng)修復(fù)。如判決結(jié)果新物業(yè)招聘沒(méi)問(wèn)題，我們將做好和新物業(yè)的交接，依規(guī)定撤出魯商首府?！?/p>

(魯商物業(yè)回函業(yè)主委員會(huì)表示將等待法院判決(來(lái)源：魯商首府業(yè)主委員會(huì))

而業(yè)主委員會(huì)的部分業(yè)主亦表示，目前他們已聘請(qǐng)律師團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)訴，“據(jù)我們所知，部分起訴業(yè)委會(huì)的業(yè)主并非魯商首府的產(chǎn)權(quán)人。如有業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)選聘或者委員會(huì)成員資格有異議，業(yè)主委員會(huì)愿意公開(kāi)招聘新物業(yè)過(guò)程的所有材料并答疑?！?/p>

山東元鼎律師事務(wù)所劉喬喬表示，鑒于目前新舊物業(yè)各執(zhí)一詞且訴諸法院，則需待法院判決結(jié)果出具?！叭绶ㄔ褐С至诵^(qū)業(yè)委會(huì)引入新物業(yè)的合法性，那老物業(yè)拒不撤出屬于非法，必須依法向業(yè)委會(huì)辦理移交手續(xù)，相關(guān)監(jiān)管部門(mén)也應(yīng)起到監(jiān)督作用。”